Venda su bodega en Las Vegas tal como está, directamente a un comprador en efectivo

Situaciones en las que compramos

Cada edificio llega a nuestro escritorio por una razón. Estas son las que vemos con más frecuencia en el valle.

Por qué los dueños venden a un comprador directo en lugar de publicar

Publicar un edificio industrial con un corredor funciona bien cuando la propiedad está en buen estado, arrendada a un inquilino sólido o lista para que un dueño-usuario se mude. Funciona menos bien cuando el techo está al final de su vida útil, el servicio eléctrico es insuficiente o el prestamista del comprador pedirá un montón de reportes antes de financiar. Cada uno de esos problemas se convierte en una contingencia, y cada contingencia es un punto en el que un trato puede estancarse o renegociarse semanas después de que usted creía que estaba cerrado.

Dónde suelen estancarse las ventas industriales publicadas

Los puntos de fricción habituales son el financiamiento, las inspecciones y el avalúo. Un valuador del banco puede no ver el edificio como lo ve un comprador. Una inspección puede revelar una gotera en el techo o movimiento de la losa, y de pronto el comprador quiere un crédito o se retira. Un prestamista puede exigir un reporte ambiental Phase I, y si ese reporte recomienda más pruebas, el plazo se alarga. En una venta directa en efectivo no hay prestamista del comprador, ni periodo de publicación, ni visitas, y no hay comisión de agente en una venta directa. Usted habla con la persona que toma la decisión.

Cuándo conviene más publicar

Un comprador directo no siempre es la respuesta correcta, y preferimos decirlo desde el principio. Si su edificio está en buen estado, totalmente arrendado o es fácil de financiar para un comprador, y tiene tiempo para esperar al comprador adecuado, publicarlo en el mercado abierto puede atraer más competencia. Donde solemos tener sentido es con edificios que necesitan trabajo, vendedores que necesitan certeza y situaciones en las que los trámites o las personas involucradas hacen difícil manejar una publicación larga. Eso incluye a dueños que enfrentan un aviso de incumplimiento o subasta del fideicomisario sobre un préstamo comercial, donde el tiempo es la principal limitante.

Qué hace que un edificio industrial sea “feo” para un comprador tradicional

Feo rara vez se refiere a la pintura. Para un comprador o prestamista típico, un edificio industrial es feo cuando no puede hacer lo que necesita el siguiente usuario sin dinero, tiempo y permisos. Estos son los problemas que con más frecuencia sacan a un edificio de la categoría de fácil venta.

Techo, losa y estructura del edificio

Una membrana de techo parchada durante años, agua estancada o goteras sobre el piso de la bodega aparecerán en cualquier inspección. Las grietas, asentamientos o levantamientos de la losa importan porque los montacargas y los racks necesitan un piso plano y firme. En los edificios tilt-up, las juntas de los paneles y el sellador envejecen; en los de bloque CMU, las grietas escalonadas en los muros generan dudas. Nada de esto nos impide comprar, pero sí ahuyenta a los compradores que necesitan la aprobación de un prestamista.

Altura libre, puertas y patio

Los inquilinos modernos quieren altura para racks, y muchos edificios antiguos del valle tienen poca altura libre, lo que limita cómo se puede almacenar el producto. Un edificio con solo puertas a nivel de piso, sin puertas a altura de andén, es más difícil para usuarios de distribución. Un patio de maniobras estrecho, un patio sin pavimentar o poco espacio de almacenaje exterior reducen aún más el número de compradores.

Electricidad, enfriamiento, protección contra incendios y código

Muchos edificios antiguos tienen servicio monofásico o insuficiente donde un usuario de manufactura querría energía trifásica. Bodegas enfriadas con enfriadores evaporativos gastados, oficinas con unidades de techo viejas, sistemas de rociadores contra incendios inexistentes o que no cumplen las normas actuales para almacenamiento en altura, y mezzanines u oficinas construidas sin permiso, todo suma costos. También los casos abiertos de cumplimiento de código y un historial de usos que requieren una revisión ambiental Phase I, como almacenamiento de combustible o talleres mecánicos. Nuestra página sobre vender una bodega con problemas de techo, losa o código profundiza en cada uno.

Estos problemas aparecen en todo el valle, aunque son especialmente comunes en los edificios antiguos a lo largo de Industrial Road y Western Avenue en el corredor industrial West Central y en las cuadras establecidas de las zonas industriales de North Las Vegas.

Zonas industriales que cubrimos

Desde los edificios de bloque antiguos junto a Industrial Road hasta los tilt-up más nuevos cerca del Speedway, revisamos edificios en todas partes del valle.

Cómo pone precio un comprador en efectivo a un edificio que necesita trabajo

Es razonable que los dueños quieran saber cómo se calcula una cifra antes de escucharla. Nuestro método es sencillo, y se lo explicaremos sobre su edificio en particular en lugar de darle una cifra salida de una fórmula.

Empezamos con lo que el edificio debería valer una vez reparado, funcional y arrendado o listo para un dueño-usuario. A partir de ahí restamos el costo y el tiempo reales para llegar a ese punto: el techo, la losa, las mejoras eléctricas, la protección contra incendios, el seguimiento ambiental, los permisos de lo que no tenga permiso y los meses que un edificio puede pasar vacío mientras se hacen los trabajos y se encuentra un inquilino. Los costos de mantenimiento durante ese periodo, como impuestos a la propiedad, seguros y servicios, también cuentan.

Luego consideramos lo que no sabemos. Un edificio con registros claros, un techo reciente y un inquilino a largo plazo tiene menos incertidumbre que uno sin permisos registrados y con el piso vacío. En un edificio ocupado por inquilinos, el contrato de arrendamiento importa mucho: el plazo restante, si es triple neto o bruto, cómo se compara la renta con el mercado y el historial del inquilino.

Por eso nuestras ofertas llegan después de ver el edificio, no antes. Un recorrido nos permite poner precio a lo que realmente hay en lugar de suponer el peor escenario. Nuestra página sobre el recorrido y el proceso de oferta por escrito explica cada paso, y las respuestas sobre comisiones, inquilinos, gravámenes y plazos cubren las preguntas que más hacen los dueños.

Tres razones por las que los dueños eligen trabajar con nosotros

Tal como está significa tal como está

No le pedimos que arregle el techo, parche la losa, saque permisos ni vacíe el edificio antes del cierre. Los racks, el equipo y el inventario viejo que queden pueden ser parte de la conversación en lugar de un trabajo que tenga que terminar primero. Los dueños agotados de administrar una propiedad, la situación detrás de vender una bodega que ya está cansado de mantener, a menudo nos dicen que esta es la parte que más les importa.

Usted fija la fecha de cierre

Algunos vendedores quieren cerrar en cuanto el título esté listo. Otros necesitan meses para mudar una operación, concluir un patrimonio o conseguir una nueva instalación, algo común en dueños que están mudando un negocio que crece o se reduce a otro edificio. Nos ajustamos a su fecha, y queda por escrito en el contrato de compraventa.

Locales y directos

Nos enfocamos solo en el valle de Las Vegas, así que conocemos la diferencia entre un edificio de bloque junto a Western Avenue y los edificios más nuevos del suroeste. Usted trata con el comprador, no con una cadena de intermediarios, y trabajamos junto con herederos, abogados, contadores y oficiales de título cuando forman parte del proceso. Nuestra página sobre cómo opera nuestra empresa y lo que representamos explica más.

Dónde compramos en el valle

Compramos en toda la Ciudad de Las Vegas, North Las Vegas, Henderson y las áreas no incorporadas del Condado de Clark. Nuestra guía para vender una bodega por zona divide el valle en sus principales submercados industriales. Los dueños cerca de Harry Reid International, a lo largo de Sunset Road, Russell Road y Hughes Airport Center, pueden empezar con vender un edificio industrial cerca del aeropuerto. Más arriba por la I-15 hacia el Las Vegas Motor Speedway y el Apex Industrial Park, aplica nuestra página sobre el corredor de Speedway y Apex . En el lado sureste, cubrimos propiedades industriales de Henderson alrededor de Gibson Road y West Henderson, y al oeste del Strip, el mercado de flex y bodegas del suroeste del valle a lo largo de Arville, Dean Martin Drive y Blue Diamond Road.

Si su edificio está en algún punto intermedio, o no está seguro de en qué zona queda, envíenos la dirección y nosotros nos encargamos.